NUTZWERT: Wie funktioniert eine Immobilien-Leibrente?

Wer im eigenen Haus oder in einer Eigentumswohnung lebt, hat oft große Teile seines Vermögens in die vier Wände investiert. Ist die Immobilie abbezahlt, fällt zwar die Miete weg, Hausgeld, laufende Betriebskosten und Reparaturen fallen aber weiter an. Dann ist das Vermögen im Alter mitunter groß, die Liquidität aber knapp. Mögliche Lösung für dieses Problem: Du verkaufst dein Heim gegen eine monatliche Rentenzahlung und ein Wohnrecht: Immobilienverrentung heißt dieses Modell, und eine besonders bekannte Variante davon ist die sogenannte Leibrente.

Was ist eine Leibrente?

Beim Abschluss eines Immobilien-Leibrentenvertrags verkaufst du Haus oder Wohnung, bekommst den Kaufpreis aber nicht auf einmal ausgezahlt, sondern in Form einer monatlichen Rate, entweder lebenslang oder bis zu einem festgelegten Enddatum. Kurzum: Die Immobilie wechselt den Eigentümer, der Verkäufer bleibt aber darin wohnen. Betriebskosten für Strom, Wasser, Heizung und den Aufzug zahlst du weiterhin. Instandhaltung, Sanierung und die Grundsteuer übernimmt der neue Eigentümer.

Viele Leibrenten enthalten ein lebenslanges Wohnrecht. Das muss dann nicht nur im Leibrentenvertrag stehen, sondern wird auch im Grundbuch eingetragen, wo darüber hinaus sogar die sogenannte Reallast einer Rentenzahlung vermerkt werden kann. Noch etwas weiter geht ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Wenn du ein solches Recht besitzt, darfst du die Immobilie nicht nur lebenslang bewohnen, sondern auch vermieten, falls du später doch einmal auszieht. So kannst du noch mal zusätzliches Einkommen generieren, zum Beispiel, um Kosten für eine Versorgung im Pflegeheim zu decken. Die Leibrente fließt auch dann weiter. Allerdings gibt es natürlich weniger Rente, weil der Käufer zu deinen Lebzeiten ja auch weniger Kapital aus der Immobilie schlagen kann.

Wie viel Leibrente bekomme ich?

Die Höhe hängt von vielen Faktoren ab. Der wichtigste ist der Wert der Immobilie. Den sollten Eigentümer von einem unabhängigen Sachverständigen bewerten lassen. Der zweite Faktor ist deine statistische Lebenserwartung zum Zeitpunkt des Verkaufs, die sich vor allem aus deinem Alter und Geschlecht ergibt. Ein dritter Faktor ist der Auszahlungsbeginn: Du kannst eine Leibrente im Vertrag auch aufschieben lassen, so dass du sie zum Beispiel erst mit 70 Jahren bekommst. Auch die Zinsen und Zinserwartungen spielen bei den lang laufenden Verträgen eine Rolle. Weitere Variablen ergeben sich aus Vertragsdetails. Etwa:

• Geht es um reines Wohnrecht oder Nießbrauch?
• Willst du eine lebenslange Leibrente, eine sogenannte Zeitrente für einige Jahre, eine Kombination aus Einmalzahlung und Rente oder ein Mischmodell aus all dem?
• Gibt es einen Rückmietvertrag oder ist die Miete auch Dauer komplett kostenfrei?
• Verkaufst du das aus komplett oder machst du nur einen Teilverkauf und bleibt Miteigentümer?

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Hier ist vieles denkbar. Entsprechend komplex ist aber auch die Berechnung der konkreten Leibrentenhöhe. Das Statistische Bundesamt hat einen eigenen Rentenrechner für Leibrenten aufgesetzt. Hier kannst du dir zumindest mal einen groben Richtwert kalkulieren lassen.

Wie sieht so was konkret aus?

Gehen wir von einem Einfamilienhaus am Stadtrand aus, für das ein Gutachter einen Verkehrswert von 450.000 Euro feststellt. Um die Leibrente berechnen zu können, müssen wir zunächst den Wert des Wohnrechts berechnen. Der ergibt sich aus der angenommenen jährlichen Nettokaltmiete, multipliziert mit einem Kapitalwertfaktor, der sich aus der Restlebenserwartung ergibt. Wohnst du als 72-jährige Frau in dem Haus, liegt dieser Faktor bei etwa 15. Rechnen wir mit 1.000 Euro Miete pro Monat oder 12.000 Euro im Jahr, ergibt sich daraus dann ein Wohnrechtswert von 12.000 Euro x 15 = 180.000 Euro.

Dann bleibt ein Verrentungsbetrag von 450.000 Euro -180.000 Euro = 270.000 Euro. Für die monatliche Leibrente teilen wir diesen Wert nun durch 12x15=180 Raten, die ja für die 15 Jahre Restlebenserwartung fällig werden. Daraus ergibt sich dann grob überschlagen eine monatliche Rente von 1.500 Euro. Zinsen über die Zeit lassen wir zum Vereinfachung außen vor.

So weit, so simpel. Zu simpel. Denn die Wahrheit ist: Diese grobe Überschlagsrechnung liefert einen zu hohen Leibrentenwert. Es kommen nämlich gleich mehrere Faktoren dazu, die die Rente substanziell schmälern. In der Praxis ergeben sich typsicherweise Abschläge von 10 bis 20 Prozent auf die soeben grob überschlagene Rente. Die Gründe:

• Die mittlere Restlebenserwartung ist bloß ein Durchschnittswert, sagt aber nichts darüber, wie lang manche Menschen leben. Wer eine lebenslange Rente kalkuliert, muss konservativer als mit diesem Mittelwert rechnen. Hierzu dienen spezielle Sterbetafeln mit Sicherheitszuschlag, die von höheren Werten ausgehen als die allgemeine Statistik. Ein expliziter Sicherheitspuffer gegen das sogenannte Langlebigkeitsrisiko kommt oben drauf.
• Leibrentenempfänger sind im Schnitt wohlhabender und gesünder als der Bevölkerungsdurchschnitt. Auch dieser sogenannte Selektionseffekt muss mit in die Rechnung hinein und schmälert die Rentenhöhe.
• Verwaltungs- und Vertriebskosten sowie die Gewinnmarge des Anbieters fehlen auch noch.
• Und schließlich wird der Käufer auch noch eine Instandhaltungsrücklage einpreisen, um den Wert der Immobilie auf lange Sicht zu erhalten.

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Lohnt sich die Leibrente für mich?

Das ist schwer zu beantworten. Grundsätzlich kommt oft weniger Rente heraus als sich viele erhoffen. Am Ende ist das Ganze vor allem eine Wette auf ein langes Leben. Denn klar ist ja: Je später du stirbst, umso mehr Leibrente bekommst du ausgezahlt. Der größte Vorteil: Du musst dir weniger Gedanken machen über die Liquidität im Alter.

Eine Alternative bieten sogenannte Umkehrhypotheken. Dann bleibt die Immobilie dein Eigentum und du beleihst sie, nimmst also einen Kredit auf, den du in monatlichen Raten ausgezahlt bekommst. Rückzahlen müssen den Kredit dann womöglich später die Erben des Hauses.